01 | Điều tiết theo cơ chế thị trường
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định ban hành bảng giá đất hàng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường, thay vì 5 năm như luật cũ. Đây là bước tiến quan trọng trong lần sửa luật này. Sẽ không còn việc áp dụng giá cao, giá thấp mà là cơ chế thị trường. Đặc biệt, không còn cơ chế xin cho, tức giao đất trực tiếp cho các nhà sản xuất kinh doanh, mà đất dùng cho các quan hệ xã hội kinh doanh đưa vào thị trường hầu như phải sử dụng quan hệ đấu thầu, đấu giá hoặc thỏa thuận với người đang sử dụng đất.
02 | Đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất
Quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng đã có bước tiến lớn đó là phải đảm bảo nơi ở mới của người bị thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ví dụ, luật quy định, khu tái định cư ở nông thôn thì tiêu chuẩn đầu tư hạ tầng tối thiểu phải bằng khu nông thôn mới.
Ví dụ bồi thường bằng đất ở, nhà ở thì được thực hiện cả với trường hợp có đất nông nghiệp bị thu hồi mà không có nơi ở nào khác thì người dân đó được xem xét bồi thường bằng nhà ở. Đây là điểm khá mới so với luật 2013. Luật 2013 quy định là có bồi thường bằng đất ở nhưng chỉ với người bị thu hồi đất ở.
03 | Công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh
Luật đất đai 2023 đã có những thay đổi nhằm công khai minh bạch thông tin, giảm thiểu rủ ro về các dự án ma. Cụ thể những thay đổi như sau:
- Phạm vi cung cấp thông tin không chỉ trên Website doanh nghiệp, sàn giao dịch BĐS mà cần công bố trên cả trang thông tin điện tử về nhà ở và thị trường BĐS chung so Bộ Xây Dựng quản lý.
- Thông tin cung cấp rộng hơn trước: Mẫu hợp đồng, thiết kế, nghiệm thu, bảo lãnh, văn bản huy động vốn của sở XD, …)
- Quy định việc công khai thông tin là một trong các điều kiện huy động vốn nhằm tránh rủi ro hình thành các dự án ma.
04 | Bổ sung tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu
Việc bổ sung tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu nhằm nâng cao chất lượng tài chính của doanh nghiệp. Điều luật này nhằm tránh rủi ro các công ty có vốn 1 đồng nhưng vay 10 đồng, gây ra những hệ lụy về đổ vỡ hệ thống trái phiếu trong thời gian vừa qua. Đây là điểm đổi mới rất quan trọng, giúp cải thiện tính an toàn của thị trường BĐS Việt Nam trong dài hạn.
05 | Ban hành hợp đồng mẫu và thanh toán thông qua tổ chức tín dụng
Luật đất đai 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải “sử dụng theo mẫu” do nhà nước ban hành và phải công bố công khai hợp đồng mẫu trên website. Điều này sẽ đồng bộ hóa và công khai minh bạch toàn bộ hệ thống kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán thông qua các tổ chức tín dụng, không được phép sử dụng tiền mặt, nhằm nâng cao tính minh bạch.
Bên cạnh những điểm đáng chú ý nếu trên, Luật đất đai còn có rất nhiều điểm cải cách như đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng phân lô bán nền,… Nhìn chung, Luật đất đai sửa đổi 2023 đã có nhiều bước tiến quan trọng trong minh bạch thông tin, cải cách thủ tục, giảm thiểu rủi ro nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS trong dài hạn.
Kirin Views là series thứ hai của Kirin Capital hướng đến mục tiêu “Know Vietnam, Long Vietnam”. Chuyên mục cung cấp quan điểm, góc nhìn về thị trường Việt Nam thông qua các nghiên cứu chuyên sâu được thực hiện bởi đội ngũ chuyên gia đã có hàng chục năm kinh nghiệm. Từ đó, chúng tôi giúp các nhà đầu tư trong và ngoài nước hiểu rõ hơn về những cơ hội tiềm năng mà Việt Nam mang lại, hợp tác cùng phát triển để đạt được mục tiêu “Know Vietnam, Long Vietnam”.